谢逸枫：楼市再度回调呈现修复不稳定性趋势

发布时间：2025-04-05 02:36:39 来源：即时头条网 作者：白雪

文/谢逸枫基于第三方机构房价、成交、销售金额、土地成交数据显示，2024年7月典型城市的一、二手房地产市场量价齐跌，房企销售金额大跌，土地成交萎缩厉害，政策端的政策落地缓慢，影响房地产市场企稳、复苏。笔者认为，在二手房市场的业主以价换量效应带动下，二手房销售表现持续好于新房，其中一个非常重要的原因就是二手房现房、交房周期短、价格折扣比新房大，例如北上广深等城市二手房交易非常火爆。在当下市场境况下，部分房企销售、少部分城市成交能取得如此好的商品房去化业绩，反映出改善需求与刚性购房的韧性。一方面是需求端政策的力度不断加大，效果集中释放。另一方面是市场的预期逐渐好转。笔者认为，总体来看，目前一二手商品房市场依然在探底、调整、修复中，未完成触底回暖的V型反弹。517、722、730楼市新政效果未完全显现，以价换量成当下的交易主流，房价与信心及市场预期修复缓慢。尽管政策底已到，由于2022年、2023年、2024年前7月房地产出台的一系列利好政策，未全面的落实、落地，执行环节出现堵塞、不到位情况，效果不佳，导致市场底未到，市场以价换量成主流，呈现不稳定状态。当务之急是下降存量首套二套房贷利率、免减房地产交易税费、放开第三第四套房贷、取消北上广深天津海南住房限购、取消豪宅税政策，振兴楼市复苏。同时，全面尽快落实2023年、2024年前7月已出台的一系列房地产政策。其一是从中指100城新房房价数据来看，2024年上半年新建住宅价格累计上涨1.24%，主要是受改善项目入市带动。7月100城新建住宅平均价格为16443元/平方米，环比上涨0.13%，涨幅较6月收窄0.02%。7月100城新建住宅平均价格为16443元/平方米，环比上涨0.13%，同比上涨1.64%。其中环比上涨城市个数为38个，较上月减少1个。环比下跌的城市个数为39个，较上月增加4个。23个城市价格持平。7月北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津和重庆新建住宅平均价格为30206元/平方米，环比上涨0.28%。其中9个城市环比上涨，上海上涨0.39%、北京上涨0.36%，深圳上涨0.33%，广州下降。深圳新房市场依旧处于低位复苏状态。乐有家数据显示，深圳7月一手住宅累计网签2481套，环比6月2927套下降15%，同比下降7%。自2023年12月起，深圳一手住宅去化迈入20个月，持续走高，截至2024年6月达到24.8个月。从中指100城二手房房价数据来看，2024年上半年二手住宅价格累计下跌3.61%，主要是二手市场以价换量趋势延续，7月100城二手住宅价格连续27个月下跌至均价14653元/平方米，意味着房价持续调整中。7月100城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌6.58%。环比已连跌27个月，100个城市二手住宅价格环比均下跌。说明业主“以价换量”促交易特征明显，城市分化的价格延续下跌趋势。诸葛数据显示，7月100城二手住宅市场均价为14329元/平方米，环比下跌0.65%，环比跌幅较上月扩大0.17%，同比下跌7.05%。目前环比已连续下滑17个月，同比连续下滑19个月，说明政策持续力弱，房价下降的趋势未变。分城市等级来看，诸葛数据显示，二手房价7月一线城市均价55593元/平，环比下降0.5%，同比下跌5.74%。二线城市均价17071元/平，环比下跌0.84%，同比下跌8.63%。三四线城市均价9140元/平，同比下跌5.27%，环比下跌0.44%。其二是从中指100城新房销售成交数据来看，7月100城新建商品住宅成交面积环比下降近30%，同比下降近10%，降幅较6月小幅扩大，新房市场调整压力仍然较大。主要是7月因房企年中冲刺结束，以及高温天气等因素，楼市供需两淡。上海易居数据显示，7月50城新建商品住宅成交面积为1141万平方米，环比减少26%，同比减少13%。同比方面，2月份同比增速下降69%，后续月份降速指标总体呈现逐月收窄态势。1-7月收窄至下降38%，同比降速曲线收窄。分城市等级来看，7月全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为200万平方米、613万平方米和328万平方米，环比增速分别为下降19%、下降31%和下降21%，同比增速分别为下降1%、下降19%和下降8%。诸葛数据显示，7月30城新建商品住宅成交面积为1088.95万㎡，环比下降15%；同比下降6.5%，同比降幅较上月收窄10.3%。累计来看，1月-7月30城新建商品住宅成交面积为7178.7万㎡，较去年同期下降32.4%。分城市等级来看，7月一线城市新建商品住宅成交面积为244.16万㎡，同环比分别下降10.8%、11.8%，前7月同比下降27.2%。7月二线城市成交面积环比下降17.3%、同比下降2.7%，前7月同比下滑34.2%。7月三四线城市同环比分别下降15.5%、8.5%，前7月同比下降30.6%。诸葛数据显示，7月14城二手住宅成交120316套，环比上升0.26%，同比上升42.84%。累计来看，1月-7月重点14城共成交705358套，较去年同期下降3.0%。克尔瑞数据显示，7月30城供应、成交环比分别下降25%和30%，同比分别下降18%和13%，不及二季度月均。前7月成交累计同比降36%，降幅较上月收窄3%。4个一线环比下降30%，同比下降11%，较二季度月均下降12%。累计同比下降30%，韧性显著好于二三线。一线城市环比均有不同程度回落，“四限”解绑新政对市场提振效应递减，仅广州同比持增，与二季度月均值基本持平。二三线城市成交环比降幅30%与一线持平，同比持降14%、累计同比下降37%。其三是从一线城市新房、二手房销售成交数据来看，随着一线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，核心城市特别是一线城市需求得到提振，带动7月一手房市场跌幅收窄，二手房市场成交火爆。北京市住建委官网显示，7月北京商品住宅成交均价5.76万元/平方米，同比下降3.8%，环比下降15.6%。北京新建商品住宅成交3089套，同比、环比分别下降18.8%和3%，成交量达到今年以来月度次高位水平。北京住建委官网统计数据显示，7月北京二手房网签量为15575套，环比6月的14987套增长3.92%。同比大幅增长了60.27%。成交量创下了自2023年3月以来16个月的新高。得益于517和626的楼市新政，楼市交易量活跃。上海链家研究院数据显示，7月上海全市共成交新建商品房4787套，环比下降47%，成交金额346亿元，环比下降48%，套均总价722万元，环比下降1%，成交均价64157元/平方米，环比下降1%。说明楼市政策效果缓慢。上海中原地产数据显示，7月上海二手房市场成交量同比增长约45%，价格同比下跌6.86%，二手房价格跌幅会处于不断收窄的过程中。7月上海二手住宅成交1.82万套，环比6月减少23.79%，但同比增加了44.7%。阳光家缘网数据显示，广州7月全市新房共网签5134套，相比于6月网签7623的大热，环比下降约33%。成交的建筑面积612763平方米，环比下降约 27%。在一连串政策及年中冲刺的刺激下6月网签量创造了今年的新高，7月萎缩严厉。广州市房地产中介协会数据显示，2024年7月（统计周期6月26日至7月25日）广州市二手住宅网签宗数和面积为10034宗和101.24万平方米，环比虽然分别下降4.04%和4.42%，但依然处于2021年5月以来的较高水平。克而瑞数据显示，7月深圳新建商品住宅成交面积34万平方米，环比、同比分别下降18%、15%，较二季度月均成交量微增1%。前7个月，深圳新建商品住宅成交面积208万平方米，同比降17%。7月新房去化率较6月提升10%。深圳中原研究中心数据显示，截至7月30日，深圳全市二手房过户4504套，创下近39个月新高。二手房录得量5223套，已接近6月的5309套。这也是今年以来，深圳二手房交易量第三个月（3月和6月）突破5000套水平。其四是从房企销售业绩的金额来看，克而瑞数据显示，1月-7月百强房企实现销售操盘金额21309亿元，同比降低37.5%（上半年同比增速为下降41.8%、前5月同比增速为下降46.0%），降幅收窄2%，处于近六年最低水平。7月TOP100房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%（6月环比上涨32.5%、5月下降4.3%），同比降低19.7%（6月比下降22%、5月下降35%），单月业绩规模继续保持在历史较低水平，环比跌幅扩大。中指院数据显示，前7月100强房企累计销售总额达到23909.4亿元，较去年同期下降40.1%，降幅较上月收窄1.5%。7月单月100强房企销售额同比下滑19.4%，环比下降35.2%。前7月销售额超千亿的房企数量为6家，较去年同期减少4家。1月-7月100强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5%。7月单月，TOP100房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。事实上，在TOP100房企销售业绩大幅下降的同时，各阵营房企数量也在减少。随着下半年房地产市场高基数影响减弱，预计全国新房销售同比降幅将有所收窄，但市场仍处于筑底阶段。房企应重点关注救市政策，加强活动促销去库存，提升销售能力，为金九银十做好准备。其五是从房企拿地金额、土地成交情况来看，中指数据显示，1月-7月100强房企拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，环比降幅扩大2.2%。7月一、二线城市土地推出和成交均有所减少，TOP100企业拿地总额同比降幅随之扩大。其中建发房产以621亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以571亿元位列第二，保利发展508亿元，位列第三，总体来看，拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内保持审慎态势。克尔瑞数据显示，截至7月28日，300城经营性土地成交4828万平方米，环比上月同期下降15%，同比下降33%。中指院数据显示，7月300城商办用地共推出1175万平方米，同比小幅增长5.2%，成交841万平方米，同比增长14.4%。

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